萬達(dá)集團(tuán)近日完成了一筆引人注目的資產(chǎn)操作，首次贖回此前出售的煙臺芝罘萬達(dá)廣場。據(jù)天眼查信息顯示，12月2日，煙臺芝罘萬達(dá)廣場有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變更，新華保險(xiǎn)旗下的坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）和坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司退出股東行列，取而代之的是上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司成為全資控股股東。同時(shí)，公司多名高級管理人員也進(jìn)行了調(diào)整。

上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司成立于2023年，注冊資本5000萬元，由大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)全資持有，而萬達(dá)商管是萬達(dá)集團(tuán)的核心子公司之一。這一變更標(biāo)志著萬達(dá)集團(tuán)在經(jīng)歷了一系列資產(chǎn)出售之后，首次對旗下萬達(dá)廣場進(jìn)行贖回操作。

今年7月，萬達(dá)商管曾退出煙臺芝罘萬達(dá)廣場的股東行列，此次重新入股，被視為萬達(dá)集團(tuán)在密集出售萬達(dá)廣場后的首次回購。據(jù)知情人士透露，此次贖回可能與萬達(dá)廣場項(xiàng)目的高回報(bào)率和穩(wěn)定的現(xiàn)金流有關(guān)。煙臺芝罘萬達(dá)廣場位于當(dāng)?shù)刎硅斏倘Γ鸾咒佄怀鲎饴食Ｄ杲咏?00%，年化租金回報(bào)率在5%以上，被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受采訪時(shí)表示，坤華系收購的萬達(dá)廣場大多嵌有“回購期權(quán)+固定IRR（內(nèi)部收益率）”條款，只要萬達(dá)方面具備行權(quán)資金，理論上可繼續(xù)贖回。然而，每座萬達(dá)廣場的現(xiàn)金流情況和IRR門檻不同，煙臺芝罘萬達(dá)廣場因其高回報(bào)率成為首選贖回標(biāo)的。其他三四線城市的萬達(dá)廣場若租金增長乏力，萬達(dá)方面未必會(huì)行權(quán)。

盡管萬達(dá)集團(tuán)對贖回的具體原因和條件未作回應(yīng)，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次贖回是萬達(dá)集團(tuán)修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的重要一步。柏文喜指出，經(jīng)過2024年的密集出售，萬達(dá)的債務(wù)規(guī)模已大幅減小，短期剛性兌付壓力減輕，公司開始從“保生存”轉(zhuǎn)向“保質(zhì)量”。此次贖回被解讀為萬達(dá)向市場展示其財(cái)務(wù)修復(fù)能力，證明公司有能力擇時(shí)回購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

柏文喜還表示，煙臺芝罘萬達(dá)廣場的贖回案例可能會(huì)被萬達(dá)復(fù)制，但僅限于核心商圈的“頭部廣場”，不會(huì)全面鋪開。他認(rèn)為，萬達(dá)方面仍會(huì)堅(jiān)持“輕重平衡”的策略，對外強(qiáng)調(diào)“輕資產(chǎn)為主”，但私下會(huì)擇機(jī)回購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

盡管贖回了一座萬達(dá)廣場，但資產(chǎn)出售仍是萬達(dá)集團(tuán)當(dāng)前的主要策略。今年10月，廣州增城萬達(dá)廣場有限公司和黃石萬達(dá)廣場投資有限公司相繼發(fā)生股東變更，萬達(dá)商管退出，北京嘉君科技發(fā)展有限公司成為新股東。柏文喜分析指出，萬達(dá)在2025年仍會(huì)繼續(xù)出售邊緣資產(chǎn)，贖回節(jié)奏將遵循“優(yōu)質(zhì)先回、虧損暫緩”的邏輯，不會(huì)一次性大規(guī)模回購。

與此同時(shí)，萬達(dá)商管仍面臨股權(quán)凍結(jié)風(fēng)險(xiǎn)。10月27日，天眼查顯示，萬達(dá)商管新增兩則股權(quán)凍結(jié)信息，涉及義烏萬達(dá)廣場投資有限公司和綿陽涪城萬達(dá)廣場有限公司，凍結(jié)股權(quán)數(shù)額分別為約1億元和5000萬元，凍結(jié)期限為3年。截至目前，萬達(dá)集團(tuán)仍有50條股權(quán)凍結(jié)信息，累計(jì)股權(quán)凍結(jié)金額上百億元，被執(zhí)行人信息10條，涉及金額超50億元。

柏文喜認(rèn)為，在地產(chǎn)下行周期中，“帶回購的出售”成為資產(chǎn)所有方與運(yùn)營商的過渡性工具。萬達(dá)此次贖回萬達(dá)廣場項(xiàng)目，提供了一個(gè)“先止血，再修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，此后擇時(shí)回購核心資產(chǎn)”的樣本。他指出，其他房企若想效仿，必須真正降低有息負(fù)債，確保現(xiàn)金流穩(wěn)定，否則回購條款只能空轉(zhuǎn)。