在房產交易契稅新政發布的5天后，上海正式官宣：取消普通住房和非普通住房標準，擴大住房交易優惠稅收政策覆蓋面。

今天（11月18日），上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局等四部門聯合印發《關于取消普通住房標準有關事項的通知》，一是明確取消普通住房和非普通住房標準；二是明確取消標準后相關個人住房交易稅收事項。《通知》規定自2024年12月1日起施行。

目前，上海在房屋交易環節，執行了差別化的個稅政策，其源于2006年的政策規定，當時明確，普通住房按轉讓收入的1%征收，非普通住房按轉讓收入的2%征收。隨著普通住房和非普通住房標準取消，所有住房轉讓都將適用1%個稅稅率。

最大亮點是取消普房標準

11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》）。此次上海發布的《通知》主要是為了落實國家稅收新政。《通知》中有關契稅的表述和《公告》基本一致。

此次《通知》最大的新意在于取消普通住房和非普通住房標準。

關于這一點，解放日報·上觀新聞在新政發布后第二日發布的《樓市稅收新政第二天咨詢猛增，哪類“上海房”降稅最明顯》中，已對取消后的稅收安排進行過報道。

今年9月29日，上海發布“滬七條”也曾提及“按照國家工作部署，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，更好滿足改善性住房需求”。

但彼時上海并沒有直接取消普通住房標準和非普通住房標準。上海目前執行的普通住房標準是2023年12月15日調整之后的版本，即需要同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

11月13日的《公告》發布后，明確了北上廣深一線城市取消普通住房和非普通住房標準后新的稅收安排。《公告》規定，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住房和非普通住房標準的，取消普通住房和非普通住房標準后，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

簡單來說，過去在上海出售持有兩年以上的非普通住房，需要繳納房價差額的5%增值稅；未來普通住房和非普通住房標準取消后，在上海出售持有2年及以上的住房，將不需要繳納增值稅。

另外，此次上海市發布的《通知》還明確了普通住房標準和非普通住房標準取消后，個人轉讓住房個人所得稅事項。

《通知》明確，對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）第三條的規定實行個人所得稅核定征稅，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。

上海市房管局表示，按照上述規定，上海市取消了個人轉讓非普通住房以轉讓收入的2%核定應納個人所得稅額的規定。其他個人所得稅方面的政策未作調整，如對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅；居民換購住房有關個人所得稅政策仍按照國家相關文件繼續執行。

2024年12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的個人所得稅、增值稅和契稅尚未申報繳納的，符合《公告》和《通知》規定的可適用執行。

住房交易環節成本下降

根據新政，12月1日起，在上海買房到底能節省多少成本？

關于個人購買住房契稅。根據《公告》規定，上海適用與全國統一的個人購房契稅優惠政策。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

舉例來說，在上海，如果市民購買一套140平方米的住房，總價900萬元。如果是首套房，調整前契稅是13.5萬元，此次調整后為9萬元，節省了4.5萬元。如果是第二套房，調整前契稅是27萬元，此次調整后為9萬元，節省了18萬元。

增值稅政策調整。取消普通住房和非普通住房標準后，掛鉤在其上的增值稅政策將優化。增值稅政策和房屋出售關系較大，可以降低賣家的售房成本。

舉例來說，如果一位上海市民在2014年購置一套總價600萬元的住房，2024年該住房價格為1000萬元，其增值額為400萬元。因持有年限超過2年，故增值稅為400萬元*5%即20萬元。此次新政后不需再繳納20萬元的增值稅。

個稅政策調整。上海在房屋交易環節，執行了差別化的個稅政策，其源于2006年的政策規定，當時明確，普通住房按轉讓收入的1%征收，非普通住房按轉讓收入的2%征收。當前上海取消普通住房和非普通住房標準，自然使得核定征收的稅率統一為1%，政策減負效應明顯。

舉例來說，若上海某賣家出售一套總價1000萬元的住房，過去個稅或需繳納20萬元，那現在或只需繳納10萬元，持續降低了售房成本、增加了住房財產性收入。

另需說明的是，若該賣家一年內在上海購房，其還可享受個稅退稅的優惠政策，具體以財政部等三部門《延續實施支持居民換購住房相關稅收優惠政策》文件為準。

供給和需求兩端正在積極調整

新政之后，樓市走向如何？“這次房地產稅收政策優化，是基于房地產市場向好發展的背景之上。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，近期國家統計局發布的全國70個大中城市房價指數數據，新房和二手房價格均迎來拐點，房地產市場呈現止跌回穩、向好發展的良好態勢。其中，上海各項指標均在全國前列。

嚴躍進認為，上海房地產政策已進入寬松階段，從2023年“認房不認貸”政策開始，上海持續在行政、土地、金融、財稅等領域調整優化政策。政策力度大、覆蓋面廣，有力支持剛性和改善型住房需求的釋放，預計政策效應將持續釋放，供求關系在四季度將有積極調整，市場信心也持續增加。

以二手房為例，截至11月17日，上海本月二手房成交量已經達到15076套，僅僅半個月就達到了二手房交易量的月度“榮枯線”（即1.5萬套）。“二手房市場這股交易熱情有望延續到年底，疊加政策利好，交易量有望維持在高位運行，交易價格可能得到鞏固，加快筑底過程。”上海中原地產分析師盧文曦說。